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律師信息
  • 姓名 : 常建龍律師
  • 電話 : 176-9304-6661
  • 職務 : 專職律師
  • 機構 : 甘肅長慶律師事務所
  • 證號 : 16211201710010330
  • 郵箱 : 1219435051@qq.com
  • 地址 : 甘肅省慶陽市西峰區恒美秀水街
常建龍律師

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以房抵債協議無效代理詞
作者:常建龍律師發布時間:2019-06-10 來源:瀏覽量:0


關于黃xxx訴郭xx、徐x等民間借貸糾紛再審代理詞

 

尊敬的審判長、審判員:

慶陽市甘肅長慶律師事務所接受黃xxx的委托,指派我作為黃xxx再審階段的代理人參加訴訟,通過庭前查閱案件材料和今天的庭審,結合本案的爭議焦點,現發表如下意見:

一、關于徐x擔保本案借款的擔保期限是否超過的問題。

本案中,黃xxx與郭xx借款發生在2014年7月5日,借款期限為10個月,即借款于2015年5月5日到期。而擔保人徐x在借款協議中承諾“無條件附帶甲方(郭xx)出現的所有違約民事賠償責任”,根據借款時各方當事人的真實意思表示,應當理解為擔保人承諾承擔債務人出現的債務不能如數歸還和債務不能如期或者超期歸還的責任,而債務超期的時間在徐x擔保借款時并不能確定。那么,擔保人的擔保期限就是約定不明。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十二條規定:“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的,視為沒有約定,保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的,視為約定不明,保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。”在擔保期限約定不明的情況下,擔保期限為借款到期后兩年,即2015年5月5日至2017年5月5日,只要黃xxx在這一時間段內向徐x主張過債務,徐x的擔保期限就沒有超過。

根據黃xxx提交的照片、錄音證據以及證人蘇永文的證言,可以看出黃xxx于2015年6月21日至26日向徐x主張過債權。很明顯,黃xxx是在徐x擔保期限內主張過債權,因此,擔保期限并未超過。退一步講,即使徐x擔保該筆借款的擔保期限沒有約定,按照法律規定的6個月擔保期限計算,黃xxx也是在擔保期限內向擔保人徐x主張過債務,擔保期限仍然未超過。

綜上,代理人認為,擔保人徐x擔保該筆借款的擔保期限并未超過,徐x應當承擔承擔歸還借款的擔保責任。

二、關于黃xxx與郭xx之間的“以房抵債”約定是否成立和有效問題。

xx與黃xxx于2015年7月1日簽訂的協議內容為:“郭xx借黃xxx現金貳佰萬元、利息柒拾伍萬元,郭xx自愿以和盛潤苑小區家屬樓按售樓部銷售價抵頂上述借款本息壹佰柒拾伍萬元。注:售樓部四層低價每平方米3400元,每上一層每平方米加40元。此協議簽訂后不再產生任何附加費用(注:此協議從黃xxx收到收款收據起生效,郭xx應從簽訂協議10日內開收款收據給黃xxx)。”本案中,黃xxx與郭xx之間的“以房抵債”約定是否成立和有效是本案引起再審的根本,代理人認為該“以房抵債”約定沒有成立且不生效,理由如下:

(一)黃xxx與郭xx之間的“以房抵債”約定沒有成立。

根據《中華人民共和國合同法》第十二條:“合同的內容由當事人約定,一般包括以下條款:(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。”同時根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第一條規定:“當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”那么就可以看出,一個合同想要成立內容必須是:主體明確、標的明確、數量明確。不滿足這三個基本條件則這個合同就不能成立。在本案中,雖然合同雙方的主體以及合同的數量是明確的,但是合同標的是不明確的,而合同標的的明確首先是合同標的物明確。“以房抵債”協議實際上是房屋買賣合同,在本案中各方當事人并未明確抵債房屋單元、樓層以及房號。因此,該以房抵債約定因為不滿足買賣合同的成立要件,而沒有成立。

(二)即使該“以房抵債”協議成立,xxx與郭xx之間的“以房抵債”約定不生效。

據《中華人民共和國合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”本案中,郭xx用于抵頂債務的房屋所有權屬于慶陽xx房地產開發有限公司,根據代理人向合水縣人民法院調取的法院對xx公司抵債房屋的項目負責人邱xx的調查筆錄證據,邱xx明確表示直至現在,xx公司亦未與郭xx進行清算,現在已沒有郭xx房子。那么,就可以看出,xx公司目前并不認可郭xx與黃xxx之間的以房抵債本約定,因此,黃xxx與郭xx之間的“以房抵債”約定不生效。

三、即使該“以房抵債”協議成立,黃xxx與郭xx之間的“以房抵債”約定性質。

根據代理人上一個意見,本案的“以房抵債”并不成立。即使該協議成立,根據今天法庭調查過程中提交證據來看,關于“以房抵債”協議是實踐性合同,還是諾誠性合同,在目前法院的審判實踐中存在不同觀點。

(一)如果“以房抵債”屬于實踐性合同,那么對于不動產應當辦理過戶登記,而郭xx并未給黃xxx未辦理過戶登記。因此,該“以房抵債”協議不生效。

(二)如果“以房抵債”屬于諾成性合同,根據最高人民法院的審判實踐,“當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協議,可能構成債的更改,即成立新債務,同時消滅舊債務;亦可能屬于新債清償,即成立新債務,與舊債務并存。基于保護債券的理念,債的更改一般需有當事人明確消滅舊債的合意,否則當事人于債務清償其屆滿后達成的以物抵債協議,性質一般應為新債清償。換言之,債務清償其屆滿后,債權人與債務人所簽的以物抵債協議,如未約定消滅原有金錢給付債務,應認定系雙方當事人另行增加一種清償債務的履行方式,而非原金錢給付債務的消滅。”因此,慶陽市中級人民法院判決債務人和擔保人承擔還款責任并無不當。

綜上所述,代理人認為,慶陽市中級人民法院事實認定清楚,適用法律正確,判決正確。因此,黃xxx二審上訴人請求應當得到支持。

以上意見,請合議庭予以充分采納。

 

代理人:甘肅長慶律師事務所

律師  常建龍

2019年6月11日



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