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房屋認購協議不等于房屋買賣協議
作者:孟翔發布時間:2014-02-06 來源:瀏覽量:0
 

案情簡介:

佛山市順德區居民陳某與XX房地產開發公司簽訂了商品房認購協議并交納了預付款5萬元,后因雙方對于認購協議中未確認的其他購房合同條款達不成一致意見,未能簽訂商品房買賣合同,陳某認為是開發商的原因導致雙方最終未能簽訂商品房買賣合同,但是認購協議對于商品房買賣作了一些約定,可視為商品房買賣合同,要求法院判決解除認購協議、要求開發商雙倍返還人認購金10萬元。本律師的一位朋友知道此事后,向開發商的一位負責人推薦了本律師,在本律師接受委托之后,通過仔細研究合同條款,結合對方的主張,提出了一些有力的辯論意見,最終獲得了勝訴。

爭議焦點:

本案中所簽訂的認購協議是否可視為商品房買賣合同?解除認購協議是否適用認購金雙倍返還的罰則?

庭審現場:

原告(買房者)律師的證據及主張

原告律師在庭審時提交了《商品房認購協議》、訂房款、協商過程的錄音、樓盤宣傳廣告,用以證明原被告雙方曾就購買商品房進行協商的事實,并且原告在協商完畢之后,通過簽訂《商品房認購協議》確認了自己的購房意向,但后來由于房屋交付使用條件和交付時間等問題達不成一致意見,導致無法簽訂正式的商品房買賣合同,所以原告律師認為是由于開發商不誠信的商業行為導致雙方不能繼續履行,所以請求法院判處解除認購協議、并要求開發商雙倍返還認購金10萬元。

本律師的抗辯:

一、本案中所簽訂的認購協議在性質上只屬于預約合同,并不屬于商品房買賣合同

所謂預約合同,一般指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。本案中的認購協議就屬于為了將來訂立正式的商品房買賣合同而達成的一種合意。在認購協議中僅載明認購商品房的基本情況(位置、面積、單價),未對商品房交付使用條件、時間等必備條件作約定,不具備商品房買賣合同的主要內容,該認購協議不屬于商品房買賣合同。

二、由于雙方未能就商品房的交付使用條件、時間達成一致意見,導致未簽訂正式的商品房買賣合同,我方是不存在過錯的,不應該承擔雙倍返還認購金的責任,并且認購金并非定金。

在開庭前,法院組織過原被告雙方調解,但是原告一再堅持要按其主張的標準和時間交房,否則就追究我方的違約責任,而本律師在開庭時也一再強調,我方對于廣告上承諾的交房標準是可以達到的,但是交房時間不能確定,只能根據施工進度給出大概的交房時間,原告方苛刻的要求交房的具體時間,是不合理的,屬于加重我方的責任,一旦在合同履行過程中,出現了逾期交房,則我方就要承擔相應的違約責任,這既不公平、也不合理。我方對于廣告上所承諾的條件可以完全履行,但是對于原告要求的具體交房時間和附加的苛刻的違約條款,我方是不接受的。所以,即使原告不愿繼續購房,我方是不存在任何過錯的,加之認購金并不屬于定金,故不應該由我方承擔雙倍返還認購金的責任。

裁判結果:

法院依法判決:一、被告歸還原告認購金人民幣5萬元;二、本案訴訟費用由原告負擔XX元、被告負擔XX元。后原被告雙方均服判息訴。

辦案心得:

在商品房這種大宗商品交易中,對房產的重要信息要盡可能用書面形式進行約定,買房之前詳細詢問,可以避免不必要的糾紛。本案雙方雖然均服判息訴,但是卻浪費了大量的財力和精力,所以在簽訂協議之前一定要了解清楚交易的具體事項,慎重處理為宜。

注:以上內容由孟翔律師提供,若您案情緊急,法律快車建議您致電孟翔律師咨詢。
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