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房屋買賣合同糾紛

原告陸旭與被告朱曉潔、閻軍科房屋買賣合同糾紛一案一審民事判決書

  • 處分權

  • 無處分權

  • 無權處分

  • 交易習慣

  • 按揭貸款



文書正文

當事人信息

原告陸x,男,漢族。

被告朱曉x,女,漢族。

委托代理人李向明,陜西智暉律師事務所律師。

被告閻xx,男,漢族。

審理經過

原告陸x與被告朱xx、閻xx房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭進行了審理。原告陸x、被告朱xx的委托代理人李向明、被告閻xx均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告陸x訴稱:2009年2月19日,被告朱xx與陜西xx房地產有限公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定,被告朱xx購買陜西xx房地產有限公司開發的位于西安市高新區xx二期X幢X單元X層X號的房屋一套(建筑面積41.04平方米,單價為人民幣每平方米4650元,總金額190836元整)。同時還約定,被告朱xx于2009年2月11日支付定金20000元整,并于2009年2月19日支付首付款21.4%(含定金),合計人民幣40836元整,其余78.6%房款計150000元辦理銀行按揭。同日,被告朱xx與興業銀行股份有限公司西安分行分別簽訂了《個人購房抵押(保證)借款合同》和《西安市房地產抵押合同》。合同簽訂后,各方當事人均按合同約定履行了各自的義務。2009年6月,被告朱xx通過朋友介紹將上述房屋原價轉讓給原告陸x。2009年6月12日,原告向被告支付了其向相關單位支付的全部款項,被告朱xx將所有的合同及票證原件全部交給原告,雙方以自己的實際行動履行了房屋買賣行為。此后,原告陸x按照被告朱xx與興業銀行股份有限公司西安分行簽訂的《個人購房抵押(保證)借款合同》的約定,以被告朱xx的名義按時償還貸款。2009年10月,原告陸x以被告朱xx的名義收房并對房屋進行了裝修并且一直居住至今。2013年7月,原告陸x向興業銀行股份有限公司西安分行一次性提前償還了全部貸款。現原告要求被告協助辦理房屋過戶手續,被告不予配合,故原告訴至貴院,請求:1.依法確認原告與被告朱xx之間的房屋買賣關系合法有效。2.依法判令被告朱xx協助原告辦理西安市高新區xx二期X幢X單元X層X號房屋的過戶手續。3.判令被告承擔本案訴訟費用。

被告辯稱

被告朱xx、閻xx共同辯稱:原告要求取得該房屋的訴請沒有事實和法律依據。原告提供的證據恰恰證明涉案房屋的購買人是被告朱xx,涉案房屋的所有手續也都是被告朱xx的名字,且原告提及其交付給被告朱xx的40000多元錢沒有憑證。不動產的取得,依法要到相應的房產管理部門辦理登記,而直到庭審時購房合同的名字依然是被告朱xx。被告朱xx與原告并不存在房屋買賣關系,而是房屋租賃關系。本案爭議標的是被告朱xx及其配偶閻xx的共有財產,即使被告朱xx想處理該房產,也需征得其配偶閻xx的同意,故被告朱xx沒有權利處分該房屋,無法滿足原告訴請,請求駁回原告訴請。

本院查明

經審理查明:被告朱xx與被告閻xx于2000年3月13日登記結婚。2009年2月19日,被告朱xx與陜西xx房地產有限公司(以下簡稱xx公司)簽訂《商品房買賣合同》。合同約定,被告朱xx購買公司開發的位于西安市高新區xx房,建筑面積41.04平方米,單價每平方米4650元,總金額190836元整。合同第六條約定,被告于2009年2月11日支付定金20000元整,并于2009年2月19日支付首付款21.4%(含定金),合計人民幣40836元整,同時其余78.6%房款計150000元辦理銀行按揭。同日,被告朱xx與興業銀行股份有限公司西安分行(以下簡稱興業銀行)分別簽訂了《西安市房地產抵押合同》和《個人購房抵押(保證)借款合同》。合同簽訂后,被告朱xx按約向xx公司支付了首付款40836元。2009年3月31日,被告朱xx向興業銀行借款150000元。2011年8月15日,被告朱xx登記取得涉案房屋的所有權證書。經查,被告朱xx系以單身證明從xx公司處購得涉案房屋,涉案房屋的登記所有人為朱xx一人。

經查,原告與被告朱xx、閻xx系朋友關系。涉案房屋自2009年10月11日由開發商交付后,經裝修一直由原告占有并使用。原告于2009年6月開始以被告朱xx的名義償還涉案房屋的按揭貸款。2013年7月,原告以被告朱xx名義一次性向興業銀行償還按揭貸款129100元。現涉案房屋的按揭貸款已還清。

庭審中,原告提交《商品房買賣合同》、《西安市房地產抵押合同》、《個人購房抵押(保證)借款合同》、興業銀行借款借據(回單)、購房款發票、房屋交接單、專項維修資金收款收據、物業管理費發票、電費收據、水費收據、垃圾費收據、電梯費收據、暖氣費收據、裝修費發票、契稅納稅申報表、契稅完稅證、興業銀行業務回單等原件,主張被告朱xx以單身證明從xx公司處購得涉案房屋,被告朱xx于2009年6月將涉案房屋原價轉讓給其,其向被告朱xx支付了被告朱xx已向相關單位支付的款項共計46724元(包括首付40836元、契稅1898元和房貸3990元)后,被告朱xx將與房屋有關的合同及票證原件交與其,其開始以被告朱xx名義按月償還涉案房屋的按揭貸款,現涉案房屋的按揭貸款已還清。2009年10月,其以被告朱x潔名義收房后,對房屋進行裝修并一直居住至今。被告朱x潔、閻x科均認可朱x潔以單身證明購得涉案房屋的事實,但辯稱其與原告非房屋買賣關系,而系房屋租賃關系。2009年6月,被告朱曉潔將房屋租賃給原告,原告以按月代償按揭貸款的方式沖抵房租,雙方之間沒有約定租賃期限。

上述事實,有《商品房買賣合同》、《西安市房地產抵押合同》、《個人購房抵押(保證)借款合同》、興業銀行借款借據(回單)、購房款發票、房屋交接單、專項維修資金收款收據、契稅完稅證、興業銀行業務回單等及庭審筆錄等在卷佐證,并經當庭質證,可以作為認定本案事實的依據。

本院認為

本院認為:依法成立的合同,受法律保護。根據房屋買賣交易習慣,只有當原告與被告朱x潔之間存在房屋買賣關系且將房屋價款支付完畢時,被告朱x潔才可能將涉案房屋有關的合同及票據原件交與原告,原告從所有的目的出發才可能對涉案房屋進行裝修。本案中,根據原告持有與涉案房屋有關的合同及票據原件和對涉案房屋裝修的事實,并結合房屋買賣交易習慣,本院對原告與被告朱x潔之間存在房屋買賣關系的事實予以確認。從原告與被告朱x潔的行為可知雙方關于建立房屋買賣關系的意思表示真實,且內容合法,現原告請求確認其與被告朱x潔間的房屋買賣關系合法有效,本院依法予以支持。被告朱x潔、閻x科辯稱其與原告系房屋租賃關系,而非房屋買賣關系,卻無法對與涉案房屋有關的合同及票據原件為何在原告手中及原告為何對租賃房屋進行裝修作出合理解釋,故本院對二被告的該項辯稱不予采信。與此同時,涉案房屋的登記所有人雖為被告朱x潔一人,但應屬被告朱x潔與其丈夫閻x科的婚內共同財產。現被告朱x潔未經被告閻x科同意將涉案房屋轉讓給原告,且在轉讓后未得到被告閻x科的追認,亦未取得涉案房屋的完全處分權,屬無權處分。現涉案房屋未變更至原告名下,涉案房屋的登記所有權人仍為被告朱曉潔,故根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條關于“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失”的規定,被告朱曉潔的無權處分行為自始不能發生所有權變動的效果,故原告請求被告朱x潔協助其辦理涉案房屋的所有權證書,無法律依據,本院依法不予支持。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條關于“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持”的規定,原告因被告朱曉潔無法履行過戶義務而產生的涉案房屋付款、專項維修資金、契稅、按揭貸款和裝修等損失,因其未在本案中主張,故可另案主張。綜上所述,茲根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條《中華人民共和國合同法》第四十四條之規定,判決如下:

裁判結果

一、原告陸旭與被告朱x潔間的房屋買賣關系合法有效。

二、駁回原告陸x的其余訴訟請求。

本案案件受理費200元,由原告承擔100元,被告朱x潔承擔100元。

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于陜西省西安市中級人民法院。

審判人員

審判長張xx

人民陪審員王x

人民陪審員頓xx

書記員

書記員康x



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