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定金合同不交錢就不生效嗎

定金合同不交錢就不生效嗎

發布時間 :2018-09-08 14:22瀏覽量 : 281
已簽訂合同但沒交定金的,合同是否有有法律效力要根據具體情況分析:如果在合同中沒有約定以交付定金為合同成立或生效條件的,則定金是否交付對合同的效力不產生影響,要根據合同本身的內容來判斷是否具有法律效力。如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件,給付定金的一方未支付定金,但主合同已經履行或者已經履行主要部分的,不影響主合同的成立或者生效。
  •   經常會簽訂一些定金合同,那要是簽訂定金合同之后卻沒有交定金,合同是否還有效?

      【網友咨詢】

      已簽訂但沒交定金的合同有法律效力嗎?

      【律師回復】

      已簽訂合同但沒交定金的,合同是否有有法律效力要根據具體情況分析:

      1、如果在合同中沒有約定以交付定金為合同成立或生效條件的,則定金是否交付對合同的效力不產生影響,要根據合同本身的內容來判斷是否具有法律效力。

      2、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件,給付定金的一方未支付定金,但主合同已經履行或者已經履行主要部分的,不影響主合同的成立或者生效。

      3、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件,給付定金的一方未支付定金,但主合同未全部履行或者未履行主要部分的,則主合同的不成立或者生效,沒有法律效力。

      《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》

      第一百一十六條:當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的,給付定金的一方未支付定金,但主合同已經履行或者已經履行主要部分的,不影響主合同的成立或者生效。

     
  •   購房合同中其中含有定金條款,那么房屋買賣合同定金條款的法律風險有哪些?在二手房買賣過程中很常見,現實生活中買方一旦交付了定金,事后想要退回來,那都是相當困難的,其法律風險也主要體現在這里。

      什么是購房合同中的定金

      定金是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行,在尚未簽訂合同前由買方預先支支付賣方一定數額的金錢作為擔保。“定金”屬于法律用語,是對債權的擔保款,應以書面形式約定。而“訂金”并非法律用語,通常被理解為預付款。在司法審判中,二者的法律后果完全不同。若是“定金”,則根據《擔保法》的規定,應適用定金罰則,簡單地說,就是一旦給付定金的一方不履行約定義務的,則無權要求對方返還定金;反之收取定金的一方違約的,則應當雙倍返還定金。但若是“訂金”,那么無論賣方還是買方違約,收取“訂金”的一方都應如數退還。

      定金有什么用

      定金作為一種擔保,當給付定金的一方(買方)不履行合同時,無權要求賣方退還定金;當收受定金的一方(賣方)不履行約定的內容時,應雙倍返還定金。

      交付定金要注意什么

      1、定金的具體數額由合同雙方當事人約定,但不得超過房屋總價款的20%,超過的部分,人民法院不予支持。

      2、不要將定金寫成訂金,雖然只是一字之差,但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規定。

      定金潛在的法律風險

      購房者一般在購房時簽訂的定金協議或認購書等都具備定金性質,所支付的定金是作為簽訂商品房預售合同的擔保,若一方在約定的時間拒絕訂立商品房預售合同,則要按照定金罰則來承擔不利的后果。

      作為購房者要在定金合同或認購書約定的時間去和開發商商談商品房預售合同的主要條款,而不是告訴開發商我不買房了。通常作為開發商來說,商品房預售合同的版本不容改變,而購房定金合同或認購書中往往不包括以下內容:違約責任、交房時間、交房條件、付款期限、貸款銀行的選擇、補充條款、開發商的廣告是否作為合同的條款、小區具體的設計規劃圖以及其他購房細節。

      (責任編輯:六六)

     
  •   買房子時候,買房人很多時候要繳納一定數額的定金,如果購房不成功,雙方容易對定金產生糾紛,而處理定金的法律規定有哪些?合同法、擔保法、商品房買賣合同糾紛司法解釋等。

      涉及到定金的法律規定有下:

      《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有:《商品房銷售管理辦法》等。

      《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下:給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

      《中華人民共和國擔保法》第八十九條當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

      《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。

      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

      另外,建設部的《商品房銷售管理辦法》規定:“符合商品房銷售條件的房地產開發企業,在訂立商品房買賣合同之前,向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款,當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。

      (責任編輯:湯先森)

     
  •   定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。關于擔保定金都有什么法律規定?

      《中華人民共和國合同法》第一百一十五條:當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

      《中華人民共和國擔保法》第八十九條:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

      《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條:當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。

      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

      另外,建設部的《商品房銷售管理辦法》:“符合商品房銷售條件的房地產開發企業,在訂立商品房買賣合同之前,向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款,當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。

      有些購房者本身不想要此房屬于違約行為,但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外,對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目,因本身不具備銷售條件,因此任何情況下定金都可退,無需做大量的取證工作,直接起訴即可。

     
  •   定金是債的一種擔保形式,關于“定金”與“訂金”,雖然一字之差,性質卻完全不同,簡單說,定金具有擔保性質,而訂金卻不具有,一旦一方違約,所發生的法律后果也不同。那么,生活中適用違約定金擔保時應注意哪些事項。

      一、定金為什么具有擔保性質

      第一,定金本質上是一個從合同,從屬于主合同(比如借貸合同);

      第二,定金不同于房屋抵押等物權擔保和保證人的人保,它屬于金錢擔保;

      第三,定金具有雙重擔保性。交付定金一方違約的,喪失定金;收受定金一方違約的,雙倍返還定金。

      因此,定金具有擔保的性質,對于雙方的交易具有很強的保證作用。

      二、違約定金怎么才可以適用

      第一,定金需要實際交付,由于定金是實踐合同,顧名思義,只有將定金交付給另一方,定金合同才生效,即從實際交付定金之日起生效。

      第二,交付定金的數額需要雙方意思表示一致。有時候,實際交付時定金會與約定的定金數額上有差別,這個時候屬于單方的變更定金合同,此時,如果對方沒有異議,定金合同生效,但是如果對方拒絕,一方即使交付定金,定金合同也不生效。

      第三,注明字樣。當事人需要在定金合同中注明“定金”字樣或者“定金罰則”,才能成立定金合同。《擔保法解釋》第118條規定,“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金的,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。”

      第四,定金不得超過一定的比例。定金的數額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的20%,超過部分不產生定金的效力。

      第五,主合同有效。由于定金合同是依附于主合同而存在,如果主合同無效,定金自然無效。

      三、不適用定金罰則的情形

      第一,因不可抗力不履行合同義務;

      第二,因意外事件不履行合同義務(表明定金責任均為過錯責任);

      第三,雙方違約的(這個時候適用定金罰則就無意義了)。

      四、定金與違約金不得并用

      第一,由于定金屬于“賠償性定金”,所以不可與違約金并用。

      第二,若當事人特別約定了定金屬于“懲罰性違約定金”,可以和違約金并用;

      第三,無特別約定,推定為“賠償性違約定金”。

      即除非雙方特別約定了定金屬于“懲罰性違約定金”,否則,定金與違約金一律不得并用。

     
  •   通常,開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同,買賣不成定金拒不退還。購房合同定金什么時候可退?

      購房定金可以退的依據

      根據相關法律規定,當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

      出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

      另外,建設部的《商品房銷售管理辦法》規定,符合商品房銷售條件的房地產開發企業,在訂立商品房買賣合同之前,向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款,當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。

      退定金是有一定條件的。對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目,因本身不具備銷售條件,任何情況下定金都可退。

      購房定金什么情況下能退

      目前,買受人不與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見,大多數開發商定金是不退的。而許多購房者也認為,購房就像平常買東西一樣,交了定金就是這個東西給我留著,我準備要了,如果東西我不要了,定金就算我給你的賠償,以此類推到房子上,認為一旦簽訂了商品房認購書,無論什么原因房子最終沒有買成,定金就一定不能返還了,有些人甚至自動放棄取回定金。

      實際上,這種定金或訂金的約定,對買受人極為不利,使買受人在簽約時處于受制于人的境地,買受人往往在定金不退的壓力下,違心地接受開發商的不平等條款,自己的真實意思也不能體現在合同中,有失合同公平、公正的原則。

      在商品房的交易過程中,簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序,雙方經協商一致,可以直接簽訂商品房買賣合同。

     
  •   定金是通過書面約定由一方向對方給付一定數額的貨幣作為合同擔保,其目的在于確保各方訂立合同或促使合同義務人履行義務,保障權利人的權利能夠得以實現。給付定金一方如果不履行義務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行義務,需向另一方雙倍返還定金,這就是“定金罰則”的基本精神。當購房者選中了想要的房子,發展商一般先要和欲購者簽一份《認購書》,約定所購房子的房號、總價、單價、付款方式等內容,并約定在認購書簽訂后幾天內到發展商處簽訂正式購房合同。在簽訂認購書的同時,購房者還要交一筆錢,有的稱為“定金”,有的稱為“認購金”,還有的叫“誠意金”等等。那么對于這個購房定金能不能退呢?

      一、定金能不能退

      目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見,大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定,對買受人極為不利,使買受人在簽約時處于受制于人的境地,買受人往往在定金不退的壓力下,違心地接受開發商的不平等條款,自己的真實意思也不能體現在合同中,有失合同公平、公正的原則。

      好多購房人認為,購房定金與其它商品交易一樣,就像平常買東西一樣,交了定金就是這個東西給我留著,我準備要了,如果東西我不要了,定金就算我給你的賠償,以此類推到房子上,認為一旦簽訂了商品房認購書,無論什么原因房子最終沒有買成,定金就一定不能返還了,有些人甚至自動放棄了取回定金,這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退,什么條件下定金不能退?

      二、定金的法律規定

      到目前為止,涉及到定金的法律規定有下:《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有:《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第1百一十五條對定金問題規定如下:給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

      《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第1百一十五條規定:當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。另外,建設部的《商品房銷售管理辦法》規定:“符合商品房銷售條件的房地產開發企業,在訂立商品房買賣合同之前,向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款,當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。

      三、如何退定金才能成功

      通過以上的分析,我們知道退定金是有一定條件的,即因合同條款達不成一致意見可以退,另外,必須是在認購書約定的期限內來簽合同,要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明,也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房,屬于違約行為,但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外,對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目,因本身不具備銷售條件,因此任何情況下定金都可退,無需做大量的取證工作,直接起訴即可。

    (責編:小清)

     
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